L’hébergement touristique insolite : un cadre législatif et règlementaire flou
L’hébergement touristique insolite peut prendre des formes très diverses et variées : cabanes dans les arbres, roulottes, yourtes, bulles, habitat enterré, tipis, etc. Il connaît depuis quelques années un essor assez fulgurant et suscite de nombreuses vocations. Malgré ce développement, aucun texte législatif ou réglementaire ne précise expressément l’encadrement administratif et juridique des modes d’hébergement qualifiés d’insolites. Pour autant, l’absence de mention au sein de la réglementation ne signifie pas que ce type d’hébergement est totalement libre et peut être réalisé n’importe où et dans n’importe quelles conditions. Dans les faits, il faut procéder à une assimilation administrative aux modes d’hébergement réglementés telles les caravanes, résidences mobiles de loisirs, habitations légères de loisirs ou aux constructions, selon le type d’aménagements envisagés.
Ainsi, les roulottes sont assimilées à des Résidences Mobiles de Loisirs (RML, communément dénommées mobil-homes), tandis que les yourtes, les cabanes ou les bulles sont assimilées à des Habitations Légères de Loisirs (HLL).
Dès lors, l’implantation des modes d’hébergement insolite relève au regard du droit de l’urbanisme et de l’application du PLU :
– soit des règles d’ouverture des structures «classiques» d’hébergement de plein air (campings, Parc Résidentiel de Loisir, etc.)
– soit du droit commun des règles de construction
Le plan local d’urbanisme (PLU) est le document qui précise les règles d’urbanisme applicables sur le territoire d’une commune ou d’une intercommunalité (on parle alors de plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI)).
Le plan local d’urbanisme comprend cinq éléments : un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durable (PADD), des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), un règlement et des annexes.
C’est principalement ce document, le PLU, qui délimite les zones urbaines, à urbaniser, naturelles ou agricoles et forestières à protéger au sein d’une commune. Et c’est ce document qui fixe pour l’essentiel les règles générales de constructibilité et d’usage des sols (destinations, aspect extérieur, hauteur, volume et dimensions des constructions, etc.).
La déclaration préalable de travaux est une autorisation qui a été mise en place afin d’alléger les procédures et le délai d’instruction pour les ouvrages de faible importance. Depuis 2012, il existe deux limites de superficie pour la demande d’une déclaration de travaux. Découvrez ici tout ce qu’il faut savoir afin de constituer le bon dossier.
Comment consulter le PLU de sa commune ?
La consultation des documents d’urbanisme (POS / PLU / CC) est possible de plusieurs façons. Soit par Internet, de manière totalement dématérialisée, soit en se déplaçant pour rencontrer directement la personne en charge de l’urbanisme qui peut vous permettre de consulter le PLU ou tout document nécessaire à votre information.
Souvent nos clients se situent dans une Zone N du PLU.
(Source : Guide Urbanisme, Construction et transaction immobilière | plu-en-ligne.com (plu-en-ligne.com)
Au sein du plan local d’urbanisme, la zone naturelle est connue sous l’abréviation « zone N ».
Cette zone désigne les secteurs naturels et forestiers d’une commune.
Les objectifs du PLU et du classement en zone N :
Le classement en zone N peut se faire tant pour des raisons esthétiques, qu’historiques voire même écologiques. Pour certains sites dont la qualité est exceptionnelle, avec des milieux naturels et des paysages qui présentent un intérêt, la zone N est un rempart. Si la zone est forestière, le classement en zone N permet sa protection. Pour des zones avec un caractère naturel qui permettent un réel équilibre avec des zones urbanisées, le classement en zone N assure le maintien de cette bonne répartition.
Attention : A savoir sur la zone N : des règles bien particulières peuvent s’appliquer en zone N, notamment en ce qui concerne le coefficient d’occupation du sol. Il est possible en particulier d’effectuer un transfert de ce coefficient entre terrains à fin d’inciter au regroupement des constructions plutôt qu’à leur éparpillement.
Les secteurs en Zone N
Selon les communes, l’importance de la zone N et sa diversité, on retrouve parfois différents secteurs qui permettent de détailler de manière fine la zone N.
La zone NA correspond ainsi dans certains plans d’urbanisme aux parties de la zone naturelle où l’activité agricole peut se développer.
La zone NB du PLU peut se situer dans le prolongement des zones urbaines, et ainsi être une zone naturelle à constructibilité très limitée, sorte de secteur de transition entre urbain et rural. Dans certains documents d’urbanisme, les communes décrivent la zone NB comme une zone naturelle desservie partiellement par des équipements et dans laquelle des constructions ont déjà été édifiées. Là encore, on perçoit ce caractère « intermédiaire » du secteur NB.
Le secteur ND désigne en général une zone naturelle à protéger. On retrouve dans la plupart des règlements propres à cette zone la définition suivante de la nature de l’occupation et de l’utilisation du sol : « La zone ND est destinée à être protégée en raison, d’une part de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et leur intérêt, notamment du point de vue esthétique ou écologique et, d’autre part, de l’existence de risques ou de nuisances ».
Des sous-secteurs peuvent être mentionnés comme NDa, NDb, NDg, NDi ou encore NDs.
Le secteur NE correspond à une zone naturelle et écologique sensible. Il faut y mener des actions de protection et de sauvegarde des milieux écologiquement sensibles, des sites et des paysages. Il existe bien souvent des règles de protection forte qui s’appliquent dans ces zones, le secteur NE étant parfois intégré à une zone naturelle d’intérêt écologique, faunistique et floristique (Z.N.I.E.F.F.). Il est à noter que bien souvent, la zone NE correspond à d’anciennes zones NC, NDa ou NDb du P.O.S.
Les secteurs NL, correspondent aux zones de camping et d’équipements sportifs et de loisirs.
Les secteurs NP correspondent aux périmètres de protection des captages d’eau potable.
Pourquoi une procédure de modification du PLU ?
Un PLU est un document vivant qui doit sans cesse s’améliorer, s’adapter aux évolutions réglementaires et être en adéquation avec les projets portés par la commune.
C’est le maire qui, en principe, a compétence pour engager et mener la procédure de modification du POS ou PLU. Il peut s’il le juge utile, consulter le conseil municipal pour que ce dernier délibère. Dans ce cas, la délibération prescrivant la modification doit préciser les motivations de la commune et ses objectifs.
Procédure modification simplifiée PLU 2020
Initiative : La procédure de modification est à l’initiative du maire ou du président conformément à l’article L153-37 du code de l’urbanisme et elle doit être prescrite par un arrêté. Cependant, une délibération autorisant le maire ou le président à prescrire la modification peut être prise par le conseil municipal.
En terme de M2 exploitable ?
- 20 m² : le cas général
En règle générale, tout ouvrage inférieur à une superficie de 20 m² peut prétendre à une déclaration préalable de travaux. Au-delà, il est requis de demander un permis de construire. Bien que la procédure pour les deux types d’autorisation soit similaire, il y a tout de même une différence considérable au niveau des pièces à fournir et le nombre de dossiers à présenter. Le délai d’instruction est également deux fois plus important, atteignant deux mois.
- 40 m² : la limite pour les zones régies par un plan local d’urbanisme
Si votre commune est régie par un plan local d’urbanisme, la limite permettant de bénéficier d’un plan local d’urbanisme est ramenée à 40 m², ce qui est une superficie considérable, que l’on souhaite construire une pergola, un abri de jardin, un préau ou un abri de voiture. Entre 20 et 40 m² en revanche, si l’emprise au sol ou la surface de plancher de votre propriété dépasse un total de 170 m², il est nécessaire de déposer une demande de permis de construire, et un architecte sera par ailleurs indispensable pour encadrer et valider le projet.
Mieux comprendre le plan local d’urbanisme
Appliqué au niveau d’une commune ou d’une communauté de communes, le plan local d’urbanisme est un ensemble de règles qui régit les constructions afin de préserver l’harmonie de la région durant sa phase d’expansion ou de métamorphose. Généralement, les secteurs sauvegardés et les espaces naturels protégés sont exclus des plans locaux d’organisme et les autorisations pour l’obtention d’une déclaration préalable dans ces zones sont plus complexes. Le plan local d’urbanisme doit être en conformité avec les lois environnementales et d’aménagement.
Sources :
http://cdn2_3.reseaudesvilles.fr/cities/245/documents/nosepk7z5jyxv5.pdf
Hébergement touristique insolite et droit de l’urbanisme – LesCoGîteurs (lescogiteurs.fr)
https://www.epfbretagne.fr/img_ftp/608_EPFB-Fiches-BAO-180807-GEN02-V02.pdf
Les éléments d’informations contenus dans cette fiche sont fournis au regard de la réglementation en vigueur et de la jurisprudence existant à la date de sa publication. Il s’agit d’une information générale qui ne saurait servir à résoudre des cas particuliers. La mise en œuvre de l’outil décrit ne saurait engager en aucun cas la société Platipus Productions.
